新移民的理財規劃, 買房子：獨立屋的特點及轉租為買經驗分享

新移民在加拿大處理財務比在台灣困難，畢竟是在陌生的國度，找工作與升遷又不如台灣，因此更需要完善的財務規劃，確保收支平衡，才不至於匱乏。以下是我的意見，邀請資深移民指正，讓大家受惠。

第一個步驟是分析目前與未來的負擔，編列生活預算，以確保不會透支，例如拿到公民後你是否會撤回台灣，未來孩子是否會升大學，是否買房子，車子，是否常常旅遊，多久後會退休，要買多少的保險等等。這些未來的負擔都要靠儲蓄，若沒有存退休金，孩子的教育基金，就算目前過得去，其實是透支未來需要的錢，避免彈盡援絕，要先弄清楚未來有哪些財務負擔。

新移民的第一個關卡是拿到公民後是否要撤回台灣，有可能會撤回台灣的人，財務規劃更要留下彈性，要遠離長期的財務義務，例如考慮不要買房子，不要買新車，更不要用融資的方式買車，不要存政府的退休基金 RRSP，與子女教育基金 RESP。想當初我們還沒有想清楚會留下來，就因為房租太貴而跑去買房子，還參加 RRSP 還有 RESP，還好因為孩子無法回台灣面對考試升學，最後我們留下來了，否則賣房子要付出佣金與政府稅金，賣車要損失新車折舊，解約lease 要付解約金，把 RRSP 與 RESP 這種長期投資解除可能會有短期投資的損失與手續費，RRSP還會衍生政府稅金，最後撤回台灣之前，先損失一筆錢。

如果你也是要長期生活在加拿大，第一個主要財務負擔就是買房子，買房子要準備自備款，通常是房價的三成，如果你的年收入足夠，加拿大房貸房屋公司 CMHC 還提供高額貸款的信用保險，你有機會只要用房價的5%的自備款。有了自備款再來就是準備房貸，我們當初是先讓銀行根據我們的收入核准我們一個貸款的額度，然後我們才去找房子。銀行通常的核貸標準是根據一般人的還款負擔不超過年收入的三成。

第二個主要財務負擔是準備孩子的教育基金，加拿大的高等教育雖然比美國便宜很多，例如MBA 學費相差超過三倍，但是也是一筆負擔，例如我孩子今年唸大學預計一年要花$15,000，還好政府有提供助學貸款，但視家長的收入而定。另外就是政府補貼的教育基金投資，這最好是從小就開始存教育基金 RESP，才能在17歲的上限，領滿政府的補助款，這個基金的使用必須用在孩子的教育，否則無法提領政府的補貼。

第三個主要財務負擔是退休，加拿大的退休金制度分成三個層次，第一個是每個人都有的 Old Age Security (OAS)，老人年金，只要住滿十年，65歲就可以開始領大約一半的額度，住滿20年以上，才能領足額，且可以在加拿大以外的地區領取。目前足額是每個月244元加幣。第二個層次是 Canadian Pension Plan，加拿大退休基金由薪水中扣，雇主按月貢獻相等金額，目前65歲退休可以領到每個月845元。最後第三個層次是 Regestered Retirement Saving Plan (RRSP), 註冊退休金儲蓄，這是個人自存的退休基金。加拿大政府允許每個人的年所得之中的18%，不得超過法定上限($21000 in 2007)，可以存到這個人帳號中，等到退休時才要課稅，至於帳號內的錢如何投資，沒有什麼限制，全部由個人決定，以目前平均個人薪資42,000元計算，每個月又可以長出約630元。其實光靠這三項的退休來源，你會有基本的生活。

把前面的未來負擔考慮進來，加上目前的生活開銷，你可以很清楚的知道是不是收支平衡，如果透支，那就要刪減開銷，雖然這是最痛苦的部分，但是只有這樣才能整理出一個兼顧未來負擔的預算，然後徹底執行，否則平常消費隨意的刷卡，甚至到最後連卡債都還不了，光累積的利息就會壓死人，新移民在加拿大開創新天地，錢財更是要謹慎小心。

基於新移民的風險承擔能力比較低，我有下面的一些建議：

1. 除非買房子，否則不要負債，就算買房子，貸款越少越好，想想如果失業，儲蓄可以撐多少個月的貸款還款？
2. 若有結餘，先還高利率的欠債，例如卡債，再來還房貸，不要去做有風險的投資，更不要拿去消費。
3. 有房貸的時候考慮不要存RRSP，新移民不了解美加的投資環境，不如把錢拿去還房貸，省下來的利息錢是不用課稅的，獲利完全沒有風險，而且沒有用到的RRSP額度可以保留。
4. 從台灣帶來的錢若存在定存，不如拿去還房貸。然後向銀行申請一個Credit Line，有緊急需要的時候可以隨時提領。
5. 若工作沒有前景與發展，考慮跟政府借錢去唸個學位，連全家的生活費都可以借，在學利息由政府付，畢業後才開始還錢，還有稅務上的好處，可以扣抵可稅所得。
6. 你的房子累積下來的淨值就是你退休的保障，還光貸款再存 RRSP。
7. RESP 要儘早存，沒有其他投資可以由政府保證20%的獲利。

在這裡有一些人專門從事理財規劃的顧問工作，他們的收入來源主要來自介紹你買保險，教育基金，退休基金，證券投資的佣金，他們沒辦法從上面的建議跟你收費，因此你從他們那邊可能聽到不同的建議，也有參考價值，但是要注意立場的利益衝突。

買房子是人生大事，給全家一個安定的住所，對新移民更是一個里程碑，總是希望能早日達成。我注意到一些這方面的問題，希望能提醒剛來的移民，減少錯誤，這次先討論獨立屋的特性。

木造獨立屋是主流，它類似台灣的透天厝，但是不與隔壁的房子相連，這是我們在台灣住習慣鋼筋水泥公寓很陌生的，它有下面幾項特別的顧慮：

1. 木造房子有結構上的缺陷，它比較容易老化後有變形，屋頂漏水，生蛀蟲，地下室漏水等問題。

2. 加拿大寒冷，房子必須要有暖氣，如果暖氣機故障，除了會非常冷，還可能讓水管凍裂，事後房子淹水，因此家中需要有備用的暖氣設備，例如燒木頭的璧爐或電爐。

3. 房子的絕緣要好，牆壁的密閉材料，窗戶都需要能隔熱，否則冬天取暖的費用會讓你破產。

4. 因為有前後院，需要有庭園景觀，夏天要剪草，秋天要掃落葉，冬天要鏟雪，這些都需要另外投資，學習技術與使用設備。

5. 家電要包括微波爐，洗碗機，冰箱之外的冰櫃，洗衣機，與烘乾機等，同時要有為它們預留的空間。

6. 房子除了客廳之外，另外還要一個專門給家人使用的客廳，稱做家族室，同樣如果還能在餐廳之外，有另外的宴客廳更好。

7. 主臥室的衣櫥最好是那種能走進去的 Walk-in Closet。

8. 很多房子的地下室都有裝修，設置成娛樂室，這是增加生活空間又不增加房屋稅與增建費用的好方法。

9. 房子要保值，廚房與浴室需要跟得上時代，否則出售的時候會有不良影響。

以上每一點都需要一些討論，我只能提綱挈領的帶過，你如果有一個溝通順暢的不動產經紀，她可以讓你更深入的了解。同時買房子的時候更需要這位經紀幫你注意房子的狀況，當出價給對方，她還會提醒你要如何設定條件，通常要視貸款與房子檢驗的結果。

有院子的獨立屋固然讓台灣來的我們很心動，可能你也一輩子沒住過有前後院的房子，但是美麗的外表後面有前面需要顧慮的事項，千萬不要沒有專業的引導，否則容易有閃失，一但要修房子，這裡的人工費用非常昂貴，不像在台灣，你可以隨手找人來修，若要省錢，你只能買材料，自己動手，這又是很累人的。

新移民買房子第一個念頭可能是轉租為買，拿省下的房租去付利息，就可以向銀行借錢買房子，例如一個月的房租1400元，一年就是16800，這拿去付貸款利息，以6%計算，就可以借到28萬元，再加上自備款，應該就可以買房子。這種簡單的算法其實並不正確，因為不是省下來的每一元房租都可以用在利息支出，買了房子之後，會多出一些開銷，還要扣除這些費用才能拿去付利息。

買房子之後，你需要自行負擔原本是房東在負責的房產稅，水電瓦斯費，還有維修房子等費用，所以要先扣除。我用下面的條件計算每個月的開銷如下，用公寓 Condo 25 萬，獨立屋 Detached House 房價35萬去計算，如果你要買更好的房子這些費用都要相對提高：

註：

1. 表列費用之中的維護與修繕費用常為人所疏忽。

2. 買公寓需要付Condo Fees，但是常常已經包含暖氣，水費，與維修費，看起來高，其實與House 相比並不高太多，更何況Condo 常常都有健身房等公共設施可以享用。

3. 其實我發現還少算了產險費，一個月大概50元。

從這個表的計算可見，不論買公寓或是獨立屋，每個月省下的房租還要支出700 到 900元的費用，剩下來的錢才能拿去付貸款利息，能負擔多少貸款則由利率決定。我用6%利率計算，如果以每個月1450元的房租，拿去買公寓 Condo，可以負擔的起將近12萬的貸款，買獨立屋，則可提升到15萬，但是如果原來的房租是1000元，那可負擔的貸款就少很多。

我想很清楚的結論是：

1. 省下來的房租所能負擔的貸款並不足以購屋，你還要另外籌措資金。如果利率比較低，例如4%，可負擔貸款就可以提高50%左右，會好很多。這也就是為什麼前幾年很多租房子的人都跑去買房子，因為當時利率水準很低，現在轉租為買的人就少很多，因為房價與利率都漲了。

2. 其實租房子並沒有很不划算，因為買房子，用省下來的租金之外，你還要用到部分自有的資金，這些錢原本是可以生利息或產生投資所得，買房子後等於投資到房地產，既然是投資，你就要考慮投資報酬與風險，例如自己在加拿大是否已經有經濟基礎可以承擔這些財務風險呢?

我想最後的考量是，新移民通常都從台灣帶錢過來，不少人可以直接買房子，不需要考慮轉租為買，但是前面這些計算還是有意義的，因為不買房子就需要租房子，例如一間房子雖然要價50萬元，其實你可以把它的價錢想成35萬，因為扣掉的15萬是你本來要花掉的房租可以去付利息借來的，這就好像有人在幫你還錢給銀行，你可以忽略，剩下的35萬才是你真正投資到這房子的錢，是比50萬少很多，但是否划算還不一定。

因為這35萬的來源有兩部分，它們是銀行貸款與自有資金，各有成本，貸款要收利息，自有資金則有預計利得的機會成本，你的總成本是兩項的總合，收益則是房地產的未來增值，最後當然就看收益是否大於成本。

就算這35萬元之中的20萬來自銀行，15萬是自有資金，如果銀行利率6%，自有資金要產生15%的收益，也就是說一年要有200,000 x 6% + 150,000 x 15% = 34,500 的淨增值，你的投資才算划算，那也就是說，你投資的這個50萬房產一年至少要有7%的增值，是否值得，還要看你投資的標的與地區而定了。

我記得過去五年，加拿大每年超過7%增值的地方都在西岸與平原石油區，有些還是以倍數計算，相對的，多倫多每年只有6.5%左右，雖然少很多，但也是不錯了。

最後，希望更有經驗的人也能給一些建議。